Ein Neubau im Senkungsgebiet -- Anwohner in Sorge

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Stadt erteilt Baugenehmigung für Projekt am Schanzenweg + Nachbarn befürchten Schäden an ihren Gebäuden

Die Baustelle liegt aus Sicht der Nachbarn in einem kritischen Bereich. Einen Steinwurf entfernt liegt der Ochtmisser Kirchsteig, dort senkt sich die Erde so, dass Gebäude reißen und gewaltig schief stehen.

Gleichwohl hat die Stadt nun eine Baugenehmigung erteilt für die Ecke Schanzenweg bei Mönchsgarten. "60 bis 90 Wohnungen sollen entstehen, dazu eine Tiefgarage", sagt Anwohner Oliver Webler. Das passe nicht: Er fürchtet Erschütterungen im Untergrund, Veränderungen der Grundwassersituation und damit Schäden an seinem Haus, als auch an den Gebäuden seiner Anwohner. Die Stadt befürchtet diese Auswirkungen nicht. Das geht aus den Antworten einer Anfrage von LA ans Rathaus hervor.

Eine Stellungnahme des Frankfurter Investors gab es trotz telefonischer und schriftlicher Anfrage von LA nicht.

Bekannt wurde das Projekt Ende 2023. Damals hatte die Stadt Anwohner angeschrieben und ihnen mitgeteilt, dass eine Bauvoranfrage vorliege. Bürger verfassten eine Petition mit ihren Bedenken, schalteten einen Anwalt ein und zogen vor Gericht. Laut Webler ist in dem Verfahren zur Bauvoranfrage noch nicht entschieden worden. Im Schreiben des Anwalts sind die Bedenken der Nachbarschaft nachzulesen. Erschütterungen und Ausspülungen im Untergrund könnten negative Folgen für andere Gebäude haben. Der Bereich liegt im Bereich des Salzstocks, auf dem weite Teile Lüneburgs liegen. Zum Salz gehören Gips und verwandte Stoffe, je nach Wasserverhältnissen saugt der Gips Feuchtigkeit auf oder gibt sie ab, kann sich also ausdehnen und zusammenziehen. Zudem ist Gips löslich, kann fortgespült werden. Am nahen Ochtmisser Kirchsteig, an dem sich seit rund zwei Jahrzehnten der Boden um mehr als 30 Zentimeter pro Jahr senkt, aber auch an der Frommestraße ist die Problematik sichtbar. 1931 krachten Gebäude in sich zusammen, 2012 mussten zwei Häuser aus der Gründerzeit wegen massiven Schiefstands abgerissen werden. Auf dem gegenüberliegenden Gelände des Schanzenweges, auf den Flächen der Gärtnerei Wrede, sind beispielsweise aus dem Jahr 1957 zwei große Erdfälle bekannt -- Löcher, die mehrere Meter tief in den Boden reichten.

Was Anwohner zudem stört, ist die Höhe des geplanten Projekts. Jetzt stehen zwei Einfamilienhäuser auf den betreffenden Grundstücken, künftig sollen dort mehrgeschossige Bauten hochgezogen werden. Schon Ende 2023 hatte die Verwaltung argumentiert, die Bebauung in diesem Bereich sei "uneinheitlich". Denn während entlang der Lauensteinstraße im betreffenden Bereich Einfamilien- und Doppelhäuser stehen, ist es in Richtung Dörnbergstraße und Vor dem Neuen Tore anders -- mehrere Etagen.

In der Baugenehmigung geht die Stadt auf den unsicheren Untergrund ein und fordert aufgrund des Senkungsgebiets einen "Standsicherheitsnachweis".

Wörtlich: "Es wird darauf hingewiesen, dass die Bauherrin/der Bauherr das aus diesen Bodenverhältnissen resultierende Risiko selbst tragen muss und dass keine Ersatzansprüche aus dieser Baugenehmigung gegen die Hansestadt Lüneburg hergeleitet werden können." Nach der Fertigstellung müssen "unveränderliche Höhenmessbolzen" installiert werden, um Bewegungen im Blick zuhalten. Hausanschlüsse sollten beweglich sein, um im Fall der Fälle nicht zu reißen.

Ein Beweissicherungsverfahren könne die Stadt nicht anordnen, heißt es auf Nachfrage, das sei im Baurecht nicht verankert. Gleichwohl empfiehlt sie es dem Bauherrn.
Nachbar Oliver Webler will es im Zweifel selber in Auftrag geben, um mögliche Veränderungen an seinem Haus dokumentieren zu können. Wann der Bau losgeht, kann die Stadt nicht sagen. Das sei Sache des Bauherrn.

Carlo Eggeling

Die Anfrage von LA und die Antworten der Verwaltung finden Sie im nachfolgenden Text:

1 - Wie hoch darf der Bauherr die Gebäude errichten? Welche Häuser gelten quasi als Vergleich?

> Das nördliche Gebäude an der Straße Am Mönchsgarten darf viergeschossig mit einem Staffelgeschoss verwirklicht werden. Es orientiert sich damit an der Höhe der bestehenden westlich gelegenen Grenzbebauung, deren Traufhöhe aufgenommen wird. Das südliche Gebäude am Schanzenweg wurde dreigeschossig und mit einem Staffelgeschoss genehmigt; in der Nachbarschaft zum südlich gelegen Bestandsgebäude staffelt sich das Bauvolumen jedoch auf zwei Geschosse herunter.

2 - Welche Kriterien legt die Stadt für den Bau der Tiefgarage an?

> Aufgrund der Lage des Baugrundstückes im Senkungsgebiet von Lüneburg in Verbindung mit dem Umfang der Baumaßnahme - Eingriff in Untergrund und Bauvolumen - ist der Standsicherheitsnachweis für die Gebäude gemäß § 65 Abs. 2 Satz 2 NBauO zur Prüfung vorzulegen. Diesen Standsicherheitsnachweis kann der Bauherr auch nach erteilter Baugenehmigung zur Prüfung einreichen. Die Prüfung dieses Nachweises wird dann durch einen externen Prüfingenieur erfolgen. Dabei entstehende Auflagen und Hinweise werden in einer gesonderten Baugenehmigung aufgenommen.

3 - Wie sind Erschütterungen berücksichtigt?

> Entsprechende Auflagen werden Bestandteil einer Baugenehmigung, wenn der geprüfte Standsicherheitsnachweis vorliegt.

4 - Gibt es Auflagen für den Abriss bestehender Gebäude und für das Bauen der neuen Gebäude? Stichwort Erschütterungen.

> Sh. zu Frage 3 5 - Angesichts der Senkungsproblematik: Wie eng begleitet das Bauamt das Vorhaben während des Bauens? > Das Bauamt wird wie bei anderen Baustellen auch, regelmäßig stichprobenartige Baukontrollen durchführen. Zudem wird der externe Prüfstatiker, der mit der Prüfung des Standsicherheitsnachweises durch die Bauaufsicht betraut ist, regelmäßig Vor-Ort-Termine wahrnehmen.

6 - Wurden die Anwohner in das Verfahren einbezogen? Wenn ja, wie?

> Die Nachbarn wurden bereits im Rahmen der Bauvoranfrage beteiligt. Sie haben nun eine Durchschrift der Baugenehmigung mit einer Rechtsbehelfsbelehrung erhalten.

7 - Gibt es aktuell eine Anwohnerversammlung?

> Eine Anwohnerversammlung ist nicht geplant. Es steht dem Bauherrn frei, die Nachbarn noch umfassender über das beabsichtigte Vorhaben zu informieren.

8 - Liegen Widersprüche gegen das Projekt vor? Wenn ja, wie hat die Stadt diese beschieden?

> Die Frist, in der die Nachbarn Widerspruch gegen die erteilte Baugenehmigung einlegen können, läuft derzeit noch. Bislang liegt kein Widerspruch vor. Zu dem seinerzeit erteilten Bauvorbescheid waren mehrere Widersprüche eingegangen. Um die Sach- und Rechtslage zu erörtern, wurden die Widerspruchsführer vor der Bescheidung ihrer Widersprüche zu einer gemeinsamen Besprechung eingeladen. Denn die von ihnen vorgetragenen Argumente bezogen sich nicht auf Fragen, die im Bauvorbescheidsverfahren zu klären waren, sondern erst im anschließenden Baugenehmigungsverfahren. Dementsprechend wurden alle Widersprüche zurückgewiesen.

9 - Gibt es einen Zeitplan? Abriss, archäologische Untersuchungen, Beginn Neubau, Fertigstellung?

> Der Bauaufsicht ist der Zeitplan des Bauherrn nicht bekannt. Gemäß Niedersächsischer Bauordnung erlischt die Baugenehmigung, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung der Baumaßnahme nicht begonnen oder wenn die Ausführung drei Jahre lang unterbrochen worden ist.

10. Was bedeutet das für das Grundwasser und mögliche Ausspülungen in der Tiefe? Das ist ja die Problematik am Ochtmisser Kirchsteig.

> Hinsichtlich der Belange zum Grundwasser ist der aktuelle Kenntnis- und Planungsstand, dass lt. vorliegender Unterlagen die Gründungsebene über dem Bemessungswasserstand (höchste zu erwartende Pegel von drückendem Wasser, der auf ein Bauwerk einwirkt) liegen wird. Eine bauzeitliche Grundwasserabsenkung als auch ein dauerhafter Aufstau von Grundwasser bedürfte einer wasserrechtlichen Erlaubnis. Im Erlaubnisverfahren werden Auswirkungen auf Schutzgüter, auch die Nachbarbebauung, geprüft. Es liegt derzeit aus dem genannten Grund kein wasserrechtlicher Antrag vor. Ein dauerhafter Aufstau von Grundwasser durch die Tiefgarage ist nicht zu erwarten. Lösungs- oder Quellvorgänge durch temporäre Entwässerung der Baugrube und Umgebung bzw. zukünftig erhöhte Versickerung von ungesättigten Niederschlagswasser sind nicht zu erwarten.

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